Ask the Expert
|
Feedback
|
About us
|
Contact us
|
Pratibha Home


వ్యవసాయం

భూమి హక్కుపై హామీలేకే చిక్కు

* రికార్డుల నవీకరణ ఆవశ్యకం

భూమి ఉండి, రికార్డుల్లో వివరాలు సరిగ్గా నమోదుకాక ఆ భూమి నుంచి దక్కాల్సిన ప్రయోజనం పొందలేకపోతున్న రైతులు దేశంలో ఎందరో ఉన్నారు. సాగు చేసుకుంటున్న భూమిపై పంట రుణం, ఇతర రుణాలు, పంట నష్టపరిహారం, పంటబీమా పొందాలన్నా, సబ్సిడీలకైనా ఇతర ఏ సాగు సహాయాలకైనా భూమి సాగులో ఉంటే సరిపోదు. ఆ భూమికి తానే యజమాని అని నిరూపించే తగిన పత్రాలు ఉండాలి. వివిధ శాఖలు నిర్వహించే భూమి రికార్డుల్లో వివరాలు నమోదై ఉండాలి. అంటే, స్వాధీనంలో భూమి, చేతిలో పట్టా, భూమి రికార్డుల్లో పేరు ఉంటేనే- ఆ భూమిపై ఎలాంటి లబ్ధి అయినా చేకూరేది. ఆ భూమిపై హక్కుకు భద్రత ఉండేది. కానీ, ప్రస్తుతం ఈ భూమి రికార్డులేవీ వాస్తవ పరిస్థితులను ప్రతిబింబించడం లేదు. భూమి వాస్తవంగా, చట్టబద్దంగా కలిగి ఉన్న వ్యక్తికి పట్టా ఉండాలి. ఆ వ్యక్తి పేరే భూమి రికార్డుల్లో నమోదు కావాలి. కానీ ఎక్కువ సందర్భాల్లో భూమి ఉన్నా పట్టా ఉండదు. పట్టా ఉన్నా రికార్డుల్లో పేరు నమోదు కాదు. పేరు నమోదైనా, వివిధ రికార్డుల్లో ఉన్న వివరాల మధ్య పొంతన కుదరదు. దీనివల్ల రైతులు లబ్ధి పొందలేకపోవడమే కాకుండా, ఎన్నో ఇతర సమస్యల్లో చిక్కుకొంటున్నారు.

దేశవ్యాప్తంగా సివిల్‌ కోర్టుల్లో అపరిష్కృతంగా ఉన్న వివాదాల్లో మూడింట రెండువంతులు భూమి తగాదాలే. అధిక శాతం నేరాలకు భూ వివాదాలే ముఖ్యకారణం. భూమిపై హక్కులు సరిగ్గా లేకపోవడం, భూమి రికార్డులు ఎప్పటికప్పుడు తాజాపరచకపోవడం వల్ల లావాదేవీలు గోప్యంగా జరగడానికి, బినామీ కొనుగోళ్లు పెరగడానికి దారి ఏర్పడుతోందని నల్లధనంపై విడుదల చేసిన శ్వేతపత్రంలో వెల్లడించారు. రాబోయే అయిదేళ్లలో దేశం మొత్తంమీద రెండు కోట్ల ఇళ్లు అవసరమవుతాయి. ప్రజల అవసరాలకు తగ్గట్టుగా మౌలిక వసతులు పెంచాలన్నా, పెట్టుబడులు పెరగాలన్నా, భూముల అవసరం ఎంతో ఉంటుంది. కానీ భూ వివాదాలు, వాస్తవ పరిస్థితులను ప్రతిబింబించని రికార్డులు అడ్డంకిగా మారాయి. రైతు ఆదాయం పెరగాలన్నా, దేశం అభివృద్ధి చెందలన్నా వివాదాలు, నేరాల సంఖ్య తగ్గాలన్నా భద్రమైన భూమి హక్కులు, తాజా పరిచిన తప్పులు లేని రికార్డులే కీలకం. అసంపూర్తిగా మిగిలిపోయిన భూ సంస్కరణలు పూర్తికావాలన్నా రికార్డులే ఆవశ్యకం.

తప్పుల తడకలకు కారణాలెన్నో
భూమిపై హక్కులు, సాగు, వాస్తవ పరిస్థితులు కచ్చితంగా ప్రతిబింబించే భూమి రికార్డులు, మెరుగైన భూ పరిపాలన ఉన్నట్లయితే స్థూల దేశీయోత్పత్తి (జీడీపీ) 1.3 శాతం పెరుగుతుందని, ప్రతి భూమి యజమానీ సంవత్సరానికి కనీసం లక్ష రూపాయల వరకు మేలు పొందగలడని వివిధ అధ్యయనాలు పేర్కొంటున్నాయి. రైతులకు చేకూర్చే ఏ మేలైనా అర్హులకు అందాలంటే రికార్డుల్లోని వివరాలే కీలకం. ఇంత ముఖ్యమైన భూమి రికార్డులు శిధిలావస్థలో, వాస్తవ పరిస్థితులకు ఆమడదూరంలో ఉంటున్నాయి. ప్రతి సంవత్సరం భూమి రికార్డులను పరిశీలించి, వాటిని తాజాపరచే ప్రక్రియ ఎక్కడా సరిగ్గా జరగడం లేదు. కనీసం 30ఏళ్లకు ఒకసారైనా చేపట్టాల్సిన భూముల సర్వే దశాబ్దాలు గడిచినా చోటుచేసుకోవడం లేదు. అస్తవ్యస్త భూ పరిపాలన, భూమి రికార్డుల గత చరిత్ర, స్వాతంత్య్రానంతరం ఆశించిన మేరకు ప్రయత్నాలు జరగకపోవడం, రికార్డుల్ని ఒకటి కంటే ఎక్కువ శాఖలు నిర్వహించడం ప్రస్తుత దుస్థితికి కారణాలు. భూమి చట్టాలు, వాటిలో ఉన్న లోపాలు పరిస్థితిని దిగజారుస్తున్నాయి. ఒక వ్యక్తి పేరు భూ రికార్డుల్లొ నమోదై ఉంటే, వేరే ఎవరైనా ఆ భూమి తనది అని నిరూపించుకోగలిగితే రికార్డుల్లొ మొదటి వ్యక్తిపేరు తొలగించి ఆ నిరూపించుకున్న వ్యక్తి పేరు నమోదు చేస్తున్నారు. ఆస్ట్రేలియా, అమెరికా, బ్రిటన్‌, కెనడా, సింగపూర్‌, మలేసియా, స్విట్జర్లాండ్‌ లాంటి దేశాల్లొ ఒకసారి భూమికి యాజమాన్య హక్కు పత్రం పొందితే, ఇక అదే అంతిమం. భూమిపై హక్కుకు ఆ పత్రం పూర్తి భద్రత ఇస్తుంది. భూమిపై హక్కులు కోల్పోవలసి వస్తే, బీమా సంస్థలు డబ్బులు చెల్లిస్తాయి. ఇలాంటి ఏర్పాటును టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థ అంటారు. ఈ వ్యవస్థను మన దేశంలో కూడా తీసుకురావడానికి దశాబ్ద కాలంగా ప్రయత్నాలు జరుగుతున్నాయి.

ఆధునికీకరణ వైపు...
ఎనిమిదో దశకం నుంచి కేంద్ర ప్రభుత్వం భూమి రికార్డుల ఆధునికీకరణకు, భూపరిపాలన పటిష్ఠీకరణకు వివిధ పథకాల ద్వారా కృషి చేస్తూనే ఉంది. ఈ పథకాలన్నింటినీ ఏకీకృతం చేసి, 2008లో జాతీయ భూమి రికార్డుల ఆధునికీకరణ పథకాన్ని ప్రవేశపెట్టింది. తద్వారా భూమి రికార్డుల ఆధునికీకరణ వైపు ముందడుగు వేసింది. 2016లో కేంద్ర ప్రభుత్వం ఈ పథకాన్ని సమూలంగా సమీక్షించి, 100 శాతం కేంద్ర నిధులతో నాలుగు సంవత్సరాల్లొ ఆశించిన లక్ష్యాలను చేరుకోవడానికి డిజిటల్‌ ఇండియా భూమి రికార్డుల ఆధునికీకరణ పథకం ప్రారంభించింది. భూమి రికార్డులను తాజాపరచడం, కంప్యూటర్ల ద్వారా భూమిపై లావాదేవీలను వెనువెంటనే రికార్డుల్లొ నమోదు చేయడం, సర్వే రికార్డులను ఇతర భూమి రికార్డులతో అనుసంధానించడం, రెవిన్యూ, రిజిస్ట్రేషన్‌ శాఖల మధ్య సమన్వయం నెలకొల్పడం, అంతిమంగా టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థను ప్రవేశపెట్టడం- పథకం లక్ష్యాలు. ఈ పథకం ఇప్పుడు వివిధ రాష్ట్రాల్లొ వేగంగా అమలవుతోంది. ఈ పథకం రాబోయే నాలుగు సంవత్సరాల్లొ దాదాపు రూ.11,000 కోట్ల రూపాయల అంచనా వ్యయంతో దేశంలోని అన్ని గ్రామాల్లో భూమి రికార్డులను ఆధునికీకరించాలని కేంద్ర ప్రభుత్వం లక్ష్యంగా నిర్దేశించుకుంది. టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థను ప్రవేశపెట్టడానికీ చర్యలు తీసుకుంటోంది. 2008 నుంచి 2017 సెప్టెంబరు వరకు కేంద్ర ప్రభుత్వం రూ.1926 కోట్లు మంజూరు చేసి రూ.1157 కోట్లు విడుదల చేసింది. ఇందులో రూ.745 కోట్లు ఖర్చయ్యాయి. ఈ నిధులతో ఇప్పటి వరకు 86శాతం భూమి రికార్డుల కంప్యూటరీకరణ, 46శాతం భూమి పట్టాల కంప్యూటరీకరణ, తొమ్మిది శాతం గ్రామాల్లో సర్వే పూర్తయ్యాయి.

తెలంగాణ రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఇటీవలే ఒక వినూత్న పథకాన్ని ప్రారంభించి, రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా అన్ని రెవిన్యూ గ్రామాల్లో భూమి రికార్డుల ఆధునికీకరణను ఉద్యమ స్ఫూర్తితో కొనసాగిస్తోంది. ప్రతీ భూయజమానికి పాస్‌పోర్ట్‌ లాంటి యాజమాన్య హక్కు పత్రాన్ని అందించనున్నారు. రిజిస్ట్రేషన్‌-రెవిన్యూ శాఖలను అనుసంధానించనున్నారు. ఇలాంటి ఎన్నో కీలక మార్పులకు సన్నాహాలు చేస్తున్నారు. అటు ఆంధ్రప్రదేశ్‌లోనూ మూడు సంవత్సరాలుగా భూమి రికార్డుల సవరణ కృషి జరుగుతోంది. భూ కమతాలను జియోటాగింగ్‌ చేశారు. ఆధునిక సాంకేతిక పరిజ్ఞానాన్ని వాడుకుని, ట్యాబ్‌ల ద్వారా పంటల వివరాలు నమోదు చేస్తున్నారు. అంతేగాక నూతనంగా వస్తున్న బ్లాక్‌ చైన్‌ టెక్నాలజీని ఉపయోగించుకుని భూమి రికార్డుల నిర్వహణకు ప్రయత్నాలు జరుగుతున్నాయి. గుజరాత్‌ రాష్ట్రం భూముల సర్వేకి విశేషంగా కృషిచేసి దాదాపుగా 98 శాతం భూముల సర్వేని పూర్తిచేసి రికార్డు సృష్టించింది.

రూపుదిద్దుకుంటున్న చట్టాలు
ప్రస్తుతం అమలులో ఉన్న ఆర్‌ఓఆర్‌ చట్టాల స్థానంలో టైటిల్‌ గ్యారంటీ చట్టాలను తీసుకురావాలని 1986 నుంచి వివిధ కమిటీలు సిఫార్సు చేశాయి. దేశంలోనే మొట్టమొదటిసారిగా ఉమ్మడి ఆంధ్రప్రదేశ్‌ రాష్ట్రంలో టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థను తీసుకువచ్చే ప్రయత్నం జరిగింది. నిజామాబాద్‌ జిల్లాలో అమలుచేసిన భూభారతి పథకంలో భాగంగా టైటిల్‌ గ్యారంటీ చట్టం ముసాయిదాను తయారుచేశారు. కేంద్ర ప్రభుత్వం 2008లో తీసుకువచ్చిన జాతీయ భూమి రికార్డుల ఆధునికీకరణ కార్యక్రమం, దాని స్థానంలో 2016లో రూపొందించిన డిజిటల్‌ ఇండియా భూమి రికార్డుల నవీకరణల అంతిమ లక్ష్యం టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థే. టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థ అమలులోకి వస్తే భూమి యాజమాన్య హక్కుకు పూర్తి భద్రత ఉంటుంది. రికార్డుల్లో నమోదుచేసిన వివరాలే అంతిమం. ఒకసారి రికార్డుల్లో నమోదైన వివరాల్లో నిర్ణీత కాలవ్యవధి తరవాత ఎలాంటి మార్పులు చేయడానికీ వీలుండదు. భూమి యాజమాన్య హక్కులు నిరూపించుకోవడానికి టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో నమోదుచేసిన వివరాలపైనే ఆధారపడాలి. ఇంతకుముందు ఉన్న రికార్డుల్లోని వివరాలతో సంబంధం ఉండదు. దీనినే కర్టెన్‌ ప్రిన్సిపుల్‌ అంటారు. భూమిపైన ఉన్న వాస్తవ వివరాలే రికార్డుల్లో ఉంటాయి. భూమిపై ఉండే లావాదేవీలు వెనువెంటనే రికార్డుల్లో నమోదు అవుతాయి. దీనినే మిర్రర్‌ ప్రిన్సిపుల్‌ అంటారు. ఒకవేళ టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో నమోదు చేసిన తరవాత కూడా భూమి హక్కుకు భంగం కలిగితే బీమా డబ్బులు అందుతాయి.

హక్కులకు తగినంత రక్షణ
భూమిపై యజమానికి భద్రమైన హక్కు ఉండి రికార్డుల్లో వాస్తవ పరిస్థితులు ప్రతిబింబించిన నాడే ఆ భూమి నుంచి యజమాని పూర్తి ఫలాలు పొందగలుగుతాడు. అభివృద్ధి సాధ్యపడుతుంది. కేంద్ర ప్రభుత్వం ప్రతిష్ఠాత్మకంగా చేపట్టిన డిజిటల్‌ ఇండియా భూమి రికార్డుల ఆధునికీకరణ పథకం, టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థలతోనే అది సఫలమవుతుంది. అందుకు ప్రజల భాగస్వామ్యం, రాష్ట్ర ప్రభుత్వాల చొరవ తప్పనిసరి. ఆధునిక పరిజ్ఞానాన్ని అందిపుచ్చుకోవడం ఎంతైనా అవసరం. భూ రికార్డుల ఆధునికీకరణలో, టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థ రూపకల్పనలో దేశం విజయం సాధిస్తే కోర్టుల్లో కేసుల సంఖ్య, దేశంలో నేరాలు తగ్గుతాయి. రైతులకు రుణాలు, పంటల బీమా, సబ్సిడీలు పొందే అవకాశాలు మెరుగవుతాయి. రైతుల ఆదాయం రెండింతలు కావాలన్న ప్రభుత్వ లక్ష్యానికి మరింత చేరువ అవుతాం. నల్లధనాన్ని, భూమి లావాదేవీలను నియంత్రించవచ్చు. ప్రజల ఇళ్ళ స్థలాల అవసరాలు తీర్చడానికి వీలు ఏర్పడుతుంది. భూముల విలువలు పెరుగుతాయి. భూమి హక్కుపై భద్రత పెరుగుతుంది. భూ రికార్డుల ఆధునికీకరణలో ఉభయ తెలుగు రాష్ట్రాలు ముందుండటం హర్షించదగ్గ విషయం. గుజరాత్‌ రాష్ట్రం భూముల సర్వేలో, రాజస్థాన్‌ టైటిల్‌ గ్యారంటీ చట్టం చేయడంలో దేశానికే ఆదర్శప్రాయంగా ఉన్నాయి. దేశంలోని వివిధ ప్రాంతాల్లో అమలవుతున్న కార్యక్రమాలను తెలుగు ప్రభుత్వాలు అధ్యయనం చేసి, అనువైన పథకాలను రూపొందించుకొని గట్టిగా అమలు చేయాలి. కోట్ల మంది రైతులకు మేలు చేకూరేది అప్పుడే!

- డాక్టర్‌ ఎం.సునీల్‌ కుమార్‌
(రచయిత- నల్సార్‌ యూనివర్సిటీలో అనుబంధ ఆచార్యులు, భూ చట్టాల నిపుణులు)
Posted on 07-01-2018