Ask the Expert
|
Feedback
|
About us
|
Contact us
|
Pratibha Home


ఇతరాలు

భూహక్కుకు సరికొత్త భరోసా

* ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ చట్టాలు చేస్తున్న రాష్ట్రాలు
* రైతాంగం మేలుకోసం తీసుకోదగు చర్యలు

భూమి హక్కులకు సంపూర్ణ భద్రత, పూర్తి హామీ ఇచ్చే కొత్త చట్టం కోసం దశాబ్ద కాలంగా కేంద్ర, రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు ప్రయత్నాలు చేస్తూనే ఉన్నాయి. ఇటీవల కాలంలో ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ (భూహక్కు భరోసా) చట్టంపై విస్తృత చర్చ జరిగింది. నిన్ననే ఆంధ్రప్రదేశ్‌ అసెంబ్లీ ఈ బిల్లుకు ఆమోద ముద్ర వేసింది. త్వరలోనే ఇది చట్టం అవుతుంది. కేంద్ర ముసాయిదా చట్టం ఆధారంగా దీన్ని తయారు చేశారు. మూడేళ్ల క్రితమే రాజస్థాన్‌- పట్టణ ప్రాంత భూములకోసం ‘టైటిల్‌ సర్టిఫికేషన్‌’ చట్టాన్ని తీసుకొచ్చింది. గోవా, మహారాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు ముసాయిదాలను రూపొందించుకున్నాయి. ఉమ్మడి ఆంధ్ర ప్రదేశ్‌లోనూ ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ చట్టం తీసుకువచ్చే ప్రయత్నాలు గతంలో జరిగాయి.

పక్కాగా దస్తావేజులు అవసరం
భూమి ఉన్నా సరైన పట్టా పాసుపుస్తకాలు, ఇతర హక్కు పత్రాలు లేకనో, రికార్డుల్లో వివరాలు సరిగ్గా నమోదుకాకనో భూయజమానులు తమ భూమిపై పూర్తి లబ్ధి పొందలేక పోతున్నారు. అభద్రతకు లోనవుతున్నారు. ప్రస్తుత చట్టాల ప్రకారం భూమిపై హక్కుకు భద్రత ఉండాలన్నా, ఆ భూమిపై పంట రుణం, బీమా, పెట్టుబడి సాయం, ఇతర ఏ లబ్ధి పొందాలన్నా భూమి స్వాధీనంలో ఉంటే సరిపోదు- సంబంధిత దస్తావేజులు, పట్టా కాగితాలు భూయజమాని దగ్గర ఉండాలి. రెవిన్యూ, ఇతర శాఖలు నిర్వహించే భూమి రికార్డుల్లో నమోదై ఉండాలి. నమోదు కాకపోయినా, నమోదైన వివరాల్లో తప్పులున్నా రైతులకు తిప్పలు తప్పవు. రికార్డులు సరిగ్గా ఉన్నా, వివరాలకు భూమికి పొంతన కుదరడం లేదు. ఏ రికార్డూ హక్కుల నిరూపణకు అంతిమ సాక్ష్యం కాదు. రికార్డుల్లో వివరాలకు భరోసా లేదు. భూరికార్డులు సరిగ్గా లేకపోవడంవల్ల రైతులు ఎకరానికి ఏటా యాభై వేలరూపాయల మేర లబ్ధిని కోల్పోతున్నారు. రికార్డుల్లోని లోపాలు వివాదాలకు దారి తీస్తున్నాయి. భూతగాదాలవల్ల జాతీయ ఆదాయానికి 1.3 శాతం మేర నష్టం వాటిల్లుతోంది. భూవివాదాలు, రికార్డుల్లోని అసమగ్ర వివరాలు పెట్టుబడుల ఆకర్షణకు అడ్డంకి అవుతున్నాయి. ఈ నేపథ్యంలో ఆంధ్రప్రదేశ్‌ ప్రభుత్వం భూహక్కుకు పూర్తి హామీ ఇచ్చే కొత్త చట్టాన్ని రూపొందించింది. చట్టం అమలులోకి వస్తే పదుల సంఖ్యలో ఉన్న భూమి రికార్డుల స్థానంలో భూ యాజమాన్య హక్కులకు అంతిమ సాక్ష్యంలో ఉండే ‘టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌’ ఉంటుంది. ప్రస్తుతం భూమిపై హక్కు నిరూపించుకోవాలంటే పట్టాదారు పాసుపుస్తకం ఉండాలి, 1బిలో పేరు ఉండాలి. అడంగల్‌లో నమోదై ఉండాలి. ఈ రికార్డుల్లో వివరాలకు వంద ఏళ్ల క్రితం తయారైన ఆర్‌ఎస్‌ఆర్‌లోని వివరాలకు, ఆ తరవాత రూపొందిన అడంగల్‌కు లకె కుదరాలి. అంతటితో సరిపోదు. ‘లింక్‌ డాక్యుమెంట్స్‌’ చూడాలి. ‘ఈసీ’లో ఉండాలి. ఇన్ని ఉన్నా ఈ రికార్డు హక్కుల నిరూపణకు సాక్ష్యం కాదు. ‘కంక్లూజివ్‌ టైటిల్‌’ వ్యవస్థ వస్తే ఒకే రికార్డు భూ యాజమాన్య హక్కుల నిరూపణకు అంతిమ సాక్ష్యంగా ఉంటుంది. ఇతర రికార్డులతో పని ఉండదు. ఈ ఒక్క రికార్డులో ఉన్న వివరాలకు ప్రభుత్వం హామీ ఇస్తుంది. అలా ఇవ్వడమే ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’! టైటిల్‌ రికార్డులో నమోదైన తరవాతా ఏదైనా నష్టం వాటిల్లితే పరిహారం చెల్లించే ఏర్పాటు ఉంటుంది. అదే టైటిల్‌ బీమా. టైటిల్‌ గ్యారంటీ వ్యవస్థ అమలులోకి వస్తే భూమిపై హక్కుకు పూర్తి హామీ ఉంటుంది. ఒక్కసారి భూరికార్డుల్లో యజమానిగా నమోదైతే హక్కుకు ఇక ప్రభుత్వమే హామీ ఇస్తుంది. రికార్డుల్లో పొరపాట్లవల్ల నష్టం జరిగితే పరిహారం వస్తుంది. అందుకోసం హక్కు బీమాను ఏర్పాటు చేస్తారు.
అభివృద్ధి చెందిన ఎన్నో దేశాల్లో హక్కు భరోసా వ్యవస్థ అమలులో ఉంది. ఆస్ట్రేలియాలో 1860ల్లో ప్రారంభమైన ఈ వ్యవస్థ బ్రిటన్‌, కెనడా, అమెరికా, న్యూజిలాండ్‌ లాంటి పలుదేశాలకు విస్తరించింది. ఆస్ట్రేలియాకు చెందిన రాబర్ట్‌ టోరెన్స్‌ ఈ వ్యవస్థకు రూపకల్పన చేశాడు కాబట్టి దీన్ని ‘టోరెన్స్‌ వ్యవస్థ’ అనీ పిలుస్తారు. మన దేశంలోనూ దీన్ని అమలులోకి తేవాలని ఎనిమిదో దశకం నుంచి ప్రయత్నాలు జరుగుతున్నాయి. 1908లో రిజిస్ట్రేషన్‌ చట్టం రూపొందించే సందర్భంలో ఈ అంశంపై చర్చ జరిగింది. ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ వ్యవస్థను కాదని ‘డీడ్స్‌ రిజిస్ట్రేషన్‌’ వ్యవస్థను తెచ్చారు. స్వాతంత్య్రం అనంతరం భూ రికార్డులు, రైతులకు రుణాలు అనే అంశాలపై వేసిన కమిటీలు ఈ అంశాన్ని చర్చించాయి. అప్పుడున్న భూరికార్డుల స్థానంలో ఆర్‌ఓఆర్‌ వ్యవస్థను ప్రవేశపెట్టాలని కమిటీలు సూచించాయి. 1987లో మన్మోహన్‌ సింగ్‌ ప్లానింగ్‌ కమిషన్‌ డిప్యూటీ ఛైర్మన్‌గా ఉన్నప్పుడు భూ రికార్డులపై ఏర్పాటైన ప్రొఫెసర్‌ డి.సి.వాద్వా కమిటీ అన్ని రాష్ట్రాల భూ రికార్డులను అధ్యయనం చేసి ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ వ్యవస్థను ప్రవేశపెట్టాలని సిఫార్సు చేసింది. మన్మోహన్‌ సింగ్‌ ప్రధాని అయిన తరవాత ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ వ్యవస్థ అమలుకోసం కేంద్రం 2008లో జాతీయ భూరికార్డుల ఆధునికీకరణ పథకాన్ని ప్రవేశపెట్టింది. 2011లో కేంద్ర ప్రభుత్వం ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ ముసాయిదా చట్టాన్ని రూపొందించింది. 2013లో కేంద్ర ప్రభుత్వం ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ అమలు విధివిధానాలపై నియమించిన కమిటీ నివేదిక సమర్పించింది. ఉమ్మడి ఆంధ్రప్రదేశ్‌లో ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ వ్యవస్థకోసం నిజామాబాద్‌ జిల్లాలో భూభారతి పేరుతో పైలెట్‌ కార్యక్రమం జరిగింది. 2008లో ప్రవేశపెట్టిన పథకానికి కొన్ని మార్పులు చేర్పులు చేశారు. ఇప్పుడు దాన్ని డిజిటల్‌ ఇండియా భూరికార్డుల ఆధునికీకరణ పథకంగా అమలు చేస్తున్నారు. 2022 నాటికి దేశవ్యాప్తంగా ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ వ్యవస్థను అమలు చేయాలన్నది ఈ పథక లక్ష్యం. ఇందుకోసం దాదాపు 11 వేలకోట్ల రూపాయలు అవసరమవుతాయని అంచనా.

రానున్న మార్పులు
‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ చట్టం అమలులోకి వస్తే భూమిపై హక్కులకు పూర్తి భద్రత కల్పించే వ్యవస్థలు ఏర్పాటవుతాయి. జిల్లా, రాష్ట్ర స్థాయిలో ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ ట్రైబ్యునళ్లు ఏర్పాటవుతాయి. భూమి హక్కులను నమోదు చేసుకోవడానికి ప్రత్యేక రిజిస్ట్రేషన్‌ వ్యవస్థ ఏర్పడుతుంది. భూమి ఏ విధంగా సంక్రమించినా ఈ కార్యాలయంలో నమోదు చేసుకోవాలి. కోర్టు వివాదాలు ఉన్నా, భూసేకరణ జరిగినా, ప్రభుత్వం భూ లావాదేవీలు జరిపినా, భూమి కుదవ పెట్టినా రిజిస్ట్రేషన్‌ ఆఫీసుకు తెలియజేయాలి. ‘పవర్‌ ఆఫ్‌ అటార్నీ’లనూ నమోదు చేసుకోవాలి. చట్టం అమలులోకి రాగానే భూముల సమగ్ర సర్వే జరిపి, రికార్డులు రూపొందించాలి. రాష్ట్రంలోని అన్ని భూముల వివరాలతో రూపొందించే టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌లో భూముల సమగ్ర వివరాలు నాలుగు విభాగాల్లో ఉంచుతారు.
1. భూ కమతం/ప్లాట్‌ ప్రత్యేక గుర్తింపు సంఖ్య, విస్తీర్ణం, హద్దులు
2. సర్వే వివరాలు
3. భూలావాదేవీల వివరాలు
4. భూ వివాదాలు ఉంటే వాటి వివరాలు. ఈ రిజిస్టర్‌లో ఉన్న వివరాలకు ప్రభుత్వమే భరోసా ఇస్తుంది. రిజిస్టర్‌లో పేరుంటే అదే భూమిపై హక్కుకు పూర్తి, అంతిమ సాక్ష్యంగా ఉంటుంది. ‘టైటిల్‌ రిజిస్టర్‌’ ఎలక్ట్రానిక్‌ రూపంలో ఉండాలి. ఆన్‌లైన్‌ ద్వారానే ఈ రిజిస్టర్లో మార్పులు చేర్పులు జరుగుతాయి. బయోమెట్రిక్‌ గుర్తింపు తప్పనిసరి. భూ వివాద పరిష్కారాలకు జిల్లా, రాష్ట్ర ట్రైబ్యునల్‌ను ఏర్పాటు చేస్తారు. భూ వివాదాలను ఈ ట్రైబ్యునళ్లు పరిష్కరిస్తాయి. సివిల్‌ కోర్టుకు అధికారాలు ఉండవు. వీటి తీర్పులపై అభ్యంతరాలు ఉంటే హైకోర్టును ఆశ్రయించాలి.

రికార్డుల సమగ్ర క్షాళన
పూర్తి ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ వ్యవస్థ అమలు కావాలంటే సమగ్ర భూసర్వే తప్పనిసరి. సర్వే పూర్తయ్యేలోపు హక్కుల రికార్డుల్లో ఉన్న వివరాలకు భరోసా ఇవ్వవచ్చు. ఇలా చెయ్యడమే ఉత్తమ మార్గమని కేంద్ర ప్రభుత్వం ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’పై ఏర్పాటు చేసిన కమిటీ పేర్కొంది. ఇలా చెయ్యాలన్నా భూమి రికార్డులను పూర్తిగా సరిచెయ్యాలి. లేకుంటే ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ వల్ల్లచాలా ఇబ్బందులు వస్తాయి. ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ వ్యవస్థ వస్తే మొదట్లో భూ వివాదాల సంఖ్య పెరుగుతుంది. అందువల్ల నిర్ణీత కాలంలో ఏవైనా తప్పులుంటే దరఖాస్తు చేసుకోవాలి. ఇప్పుడున్న ఆర్‌ఓఆర్‌ వ్యవస్థలో రికార్డులను ఎంత కాలానికైనా సరిచేయవచ్చు. ఈ అవకాశం ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ వ్యవస్థలో ఉండదు. కాబట్టి భూయజమానులకు, రైతులకు కొత్త వ్యవస్థపైన విస్తృత అవగాహన కల్పించాలి. పేదలకు అండగా ఉంటూ న్యాయ సలహాలు, సహాయం అందించే వ్యవస్థ ఉండాలి. పేద కుటుంబాల్లో డిగ్రీ చదువుకున్న యువతీయువకులకు భూ చట్టాలు, భూసర్వేపై శిక్షణ ఇచ్చి ప్రతి మండలానికి ఒక ‘పారాలీగల్‌’, కమ్యూనిటీ సర్వేయర్‌ని నియమించాలి. ప్రతి జిల్లాకొక భూన్యాయ సహాయ కేంద్రాన్ని ఏర్పాటు చెయ్యాలి. ఈ కేంద్రంలో ఒక న్యాయవాది, రెవిన్యూ నిపుణుడిని నియమించాలి. ఈ వ్యవస్థ ద్వారా పేదలకు ఉచిత న్యాయ సలహాలు, సహాయం అందించాలి. ఇలాంటి వ్యవస్థ కొన్ని మండలాల్లో అమలులో ఉంది. దీన్ని అన్నింటికీ విస్తరించాలి. ఈ వ్యవస్థను ప్రతి రాష్ట్రంలో అమలు చేయాలని కేంద్రం సూచించింది. జాతీయ న్యాయ సేవల చట్టం కింద ఉచిత న్యాయ సేవలను పేదలకు అందించాలి. ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ వ్యవస్థ ఏర్పాటుకు మొదట్లో చాలా ఖర్చవుతుంది. వ్యవస్థలో ఉన్న సిబ్బందికి శిక్షణ అవసరం. ఈ చట్టంతోపాటు వందకుపైగా ఉన్న భూమి/రెవిన్యూ చట్టాలన్నింటినీ కలిపి సమగ్ర భూ చట్టాన్ని రూపొందించాలి. మూడేళ్ల క్రితం ఉత్తర్‌ ప్రదేశ్‌ అన్ని భూచట్టాలను కలిపి రెవిన్యూ స్మృతి(కోడ్‌)ని రూపొందించుకుంది. ఇది అధికారులకు, రైతులకు చాలా ఉపయుక్తంగా ఉందని అనుభవాలు చెబుతున్నాయి. ఉమ్మడి ఆంధ్రప్రదేశ్‌లోనూ 1999లో ఇలాంటి ప్రయత్నమే జరిగింది. అసెంబ్లీ రెవిన్యూ స్మృతిని ఆమోదించినా, రాష్ట్రపతి ఆమోదముద్ర పడలేదు. ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ చట్టంతో పాటు రెవిన్యూ స్మృతినీ రూపొందించుకుంటే మరింత మేలు జరుగుతుంది.
భూమిపై హక్కులు, భూపరిపాలన ఎప్పుడూ కీలకమైన అంశాలు. భూ పాలన సరిగ్గా ఉంటేనే సాగు సాఫీగా సాగుతుంది. నోటి మాటతో ప్రతి లావాదేవీ నడిచే దశనుంచి అన్నింటికీ కాగితాలే అవసరమయ్యే దశకు వచ్చాం. భూమి ఉంటే ఆ భూమిపై అన్ని ఉపకారాలు పొందగలిగే రోజులనుంచి, కాగితం ఉంటేనే భూమిపై ఏ లబ్ధయినా పొందే స్థాయికి చేరాం. పన్నులు కట్టలేక భూములు వదులుకున్న దశ ఒకనాటిది. ఇప్పుడు భూముల విలువలు లక్షలు, కోట్ల రూపాయలకు చేరుకున్నాయి. మారుతున్న పరిస్థితులకు అనుగుణంగా భూయజమానులు, రైతుల సంతృప్తే కొలమానంగా భూపరిపాలన, రెవిన్యూ వ్యవస్థలో మార్పులు రావాలి. భూపరిపాలనపై రాజ్యాంగాన్ని, అంతర్జాతీయ సూత్రాలను పరిగణనలోకి తీసుకొని ఈ మార్పులు చెయ్యాలి. భూమికి సంబంధించిన అన్ని శాఖలు ఒక గొడుగు కిందకు రావాలి. భూపరిపాన అకాడమీ ఏర్పాటు చేస్తే మేలు జరుగుతుంది. ‘టైటిల్‌ గ్యారంటీ’ చట్టం రావడం ఆ దిశగా పడిన ఓ ముందడుగు కావాలి!



Posted on 30-07-2019